湖北省房屋重置价格体系

发布时间: 2020-04-02 22:25 标签：湖北省重置体系房屋价格

湖北省房屋重置价格体系

一、用重置成本法评估的适用范围

重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。

二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧

重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润

折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定

根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：

1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;

2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; 5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; 6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年; 7、简易结构：10年。

在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：

1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年; 3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年; 四、房屋残值率的确定

根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：

1、钢筋混凝土结构：0;

2、砖混结构：2%;

3、砖木结构一等：6%; 4、砖木结构二等：4%; 5、砖木结构三等：3%; 6、简易结构：0。

在文件中未规定钢结构房屋的残值率根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋残值率作如下规定： 1、钢结构一等：8%;

2、钢结构二等：5%; 3、钢结构三等：4%;

五、房屋重置价格的构成

房屋重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

开发成本=勘察设计及前期工程费+房屋建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费

房屋建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建和安装工程费。房屋建筑安装工程费=直接工程费+间接费+利润（建筑承包商）+税金直接工程费=直接工程费+措施费

直接工程费=直接人工费+直接材料费+施工机械使用费

措施费=环境保护费+文明施工费+安全施工费+临时设施费+夜间施工费+二次搬运费+大型机械设备进出场及安拆费+混凝土、钢筋混凝土模板及支架费+脚手架费+已完工程及设备保护费+施工排水及降水费，共11项间接费=规费+企业管理费

规费=工程排污费+工程定额测定费+社会保障费（养老保险费、失业保险、医疗保险费）+住房公积金+危险作业意外伤害保险

企业管理费=管理人员工资+办公费+差旅交通费+固定资产使用费+工具用具使用费+劳动保险费+工会经费+职工教育经费+财产保险费+财务费+税金+其他勘察设计及前期工程费

勘察设计及前期工程费的内容：勘察设计费及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”。详细可行性研究的收费标准约为3‰；工程设计收费基准价为设计概算的4.5%至1.6%，其中1000万以内的项目约占4.5%至4%；工程勘察收费基准价=工程勘察实物工作收费+工程勘察技术工作收费，在计算中按实际工程量和技术复杂程度取费。房地产建设规划费按当地建设局收费标准计算。路、水、电及场地平整按当地水、电接通费和正常成本计算。勘察设计及前期工程费的计算由估价人员根据项目复杂程度，参考实际费用支出情况进行保守估计。对结构简单，当地未经过勘察设计的小型项目不宜计算勘察设计费。

公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括非营业性的公共配套设施的公共配套设施的建设费用。对城市规划区范围的的公共配套设施的建设费一般是由城市规划管理部门以配套费的标准按建筑

面积征收。对城市规划区外的不计算公共配套设施建设费。基础设施建设费

建设项目范围内的道路、水电、通讯、排水、燃气、热力等设施的正常费用。在实际计算时可参考概算定额和建设单位的实际成本修正得出。对没有配套的小型项目可不计算基础设施

管理费用

是建设单位管理和组织房地产开发活动所发生的各种费用，商品房管理费费率为1—3%，经济适用房的管理费费率为2%。

投资利息

投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由卖方负担的缴纳税费。包括销售税金及附加和其他销售税费（个人所得税、企业所得税、土地增值税及销售费用等）。

开发利润

开发利润为正常条件下建设单位所能获得的回报，在结果上为销售收入减去成本、费用、和税金后的余额。以土地取得成本、管理费用和开发成本为基数计算的利润率称为投资利润率。投资利润率根据估价对象的区位和用途确定，在区位条件一致条件下一般商业利润率大于住宅利润率大于工业利润率。

六、房屋建筑结构分类表

七、房屋建筑安装工程费标准

八、房屋重置价格的测算思路

九、房屋重置价格标准

房屋重置价格标准

十、房屋重置价格的调节系数

估价人员应同时考虑建筑物成本和效用，综合分析区位因素和个别因素对房屋重置价格进行调整。

对主城区以外的估价对象不得进行区位因素调增，对主城区内集体土地上的可根据区位因素和个别因素进行调整。在进行个别因素调整时可考虑的因素包括层高、跨度、平面布设计、地基础等。

对层高进行修正，对商、住、办公用途房屋以3.5米为标准高度每增加或减少1米以上需进行层高修正，对工业用途房屋以5米为标准高度每增加或减少1米以上需进行层高修正。对层高进行修正的幅度为每增加或减少1m，重置价格增加或减少6%。

对重置价格的单项调增应控制在15%内，综合修正调增应控制在20%以内，对精装修价格的调整不受该指标的控制。

湖北省房屋重置价格体系

相关内容